Calcul rentabilité locative Excel : le tableau gratuit

Lorsque tu cherches à faire un investissement immobilier locatif rentable, un des points clés (si ce n'est le plus important) est de connaître ton rendement locatif.

Mais pas que.

Dans l'idéal, il faudrait que tu puisses voir en un coup d'œil :

• Si tu as le rendement net que tu souhaites
• À combien s'élève ton cashflow mensuel
• Si tu achètes en dessous du prix du marché

J'ai créé un outil en téléchargement gratuit qui fait partie du Kit Investisseur et qui te permet d'avoir ces 3 réponses en renseignant un minimum de données.

Cet article a pour objectif de te donner un mode d'emploi de ce tableau. Tu peux l'ajouter en favoris pour en garder une trace 🙂

Définition des termes

Avant de rentrer dans le détail du mode d'emploi du tableau, je vais redéfinir les différents termes que l'on voit partout sur internet pour éviter les confusions :

• Performance = Variation à la hausse ou à la baisse du prix d'un actif. On appelle ça aussi la plus-value (le gain) ou la moins-value (la perte).
• Rendement = Revenus passifs, directement issus du capital investi (l'objectif de cet article et du tableau).
• Rentabilité = Rendement + Performance.

#1 Calculer ton rendement locatif avec le tableau Excel

Avant de rentrer dans les détails des calculs, il est important de définir ces deux notions : le rendement brut et le rendement net.

Le rendement locatif brut

Il s'agit de la formule suivante :

Rendement brut = (Loyer mensuel CC × 12) / Prix du bien × 100

CC = Charges comprises.

Dans le « prix du bien », à toi de voir ce que tu veux inclure mais personnellement j'y inclus à minima :

• Le prix du bien (forcément)
• Le montant des travaux
• Les frais d'agence (non applicable si en direct propriétaire)
• Les frais de notaire

Le rendement locatif net

Pour calculer le rendement net, il faut soustraire aux loyers mensuels toutes les charges relatives au bien. Et c'est souvent sur ce point où les avis divergent — beaucoup de monde omet de nombreuses charges. Ce que j'ai essayé de faire de manière exhaustive dans le tableau.

La formule pour le rendement net est donc :

Rendement net = (Loyer mensuel CC × 12 − Toutes charges) / Prix du bien × 100

Dans la mention « toutes charges », voici ce que j'inclus au minimum et pour tout type de bien :

• Les charges de copropriété
• La taxe foncière
• L'assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)
• La garantie loyer impayé (optionnel)

En cas d'exploitation en LMNP au réel, il faut ajouter :

• La taxe CFE
• Les frais de comptabilité
• Les frais d'OGA

En cas d'exploitation en colocation ou saisonnier, il faut ajouter :

• L'électricité / gaz
• Internet
• Le ménage

Comme tu le constates, plus l'exploitation paraît « rentable » sur le papier (colocation, saisonnier), plus les charges augmentent aussi. Mais si l'investissement est bien fait, il doit permettre malgré tout d'augmenter ton cashflow positif.

Le rendement locatif net net

C'est le rendement net après impôt. Celui-là n'est pas mentionné dans le tableau, car il dépend de la fiscalité de chacun. Cela aurait trop compliqué le tableau et je voulais qu'il reste simple.

Et généralement, si tu fais du LMNP au réel, tu as de grandes chances de ne pas être imposé sur tes revenus fonciers pendant quelques années.

#2 Le calcul du cashflow

C'est un autre paramètre essentiel et indispensable quand tu fais ta recherche de biens : avoir un cashflow positif, ou à minima être autofinancé (cashflow = 0 €).

Car avoir un cashflow positif te permettra de :

• Gagner de l'argent tout de suite et pas dans 20 ans
• Montrer à la banque que tu sais faire un investissement rentable
• Pouvoir enchaîner les projets et ne pas être bloqué par le taux d'endettement

Dans le tableau, j'ai indiqué deux types de cashflow qui se calculent automatiquement.

Le cashflow pour toi

C'est tout simplement la formule :

Loyer mensuel (charges comprises) − Toutes les charges de l'année lissées mensuellement (dont le crédit)

Sur le tableau, tu peux choisir en un clic le type d'exploitation souhaité et cela t'ajoute les charges automatiquement pour avoir le cashflow réel que tu auras.

Le cashflow pour la banque

J'accorde aussi de l'importance au cashflow pour la banque car si tu souhaites enchaîner les projets, il faut savoir comment la banque considère ton investissement et comment cela va impacter ton taux d'endettement.

Voici la formule qu'utilise la banque :

70 % du loyer hors charges − Mensualité du crédit

#3 Vérifier que tu fais une bonne affaire

Le 3ème et dernier point à vérifier est que tu fasses une bonne affaire. Et pour cela, il n'y a qu'un seul secret : acheter en dessous du prix du marché dans le secteur choisi.

Pour t'aider, le tableau Excel de calcul de rendement locatif te permet de le voir en un coup d'œil. Il faudra juste entrer les trois données suivantes :

• Prix moyen du m² du marché (à trouver sur Meilleurs Agents)
• La surface du bien
• Le prix du bien

Et tu verras tout de suite dans le tableau si tu achètes en dessous du prix du marché. Le prix au m² du bien est calculé en tenant compte des frais d'agence et des travaux.

Pour aller plus loin

Voilà pour le tutoriel de ce tableau. Il te permettra de vérifier 3 des critères les plus importants pour un achat immobilier :

• Faire une bonne affaire
• Avoir un bon rendement
• Dégager un cashflow positif

Si tu veux aller plus loin et apprendre à investir dans ton premier bien immobilier rentable en partant de zéro, tu peux réserver un RDV gratuit pour parler de ton projet.

Si tu as des questions sur l'utilisation du tableau, tu peux m'écrire directement à thomas@investirsimple.com.